あるハウスメーカーの話に乗り危うく住宅ローン地獄に堕ちかけました!

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住宅ローンを頭金0円で組んでも大丈夫?

得する住宅ローンの選び方

家を建てる、もしくは家を購入する場合に、「頭金0円で住宅ローンを借りても大丈夫だろうか?」と悩んだり疑問に感じる人は多いです。
私もネットで色々調べてみましたが、よく見るのは、頭金0円は危険という内容です。
その理由は、頭金が0円で住宅ローンを組んだ場合、例えば何年後かに子供の教育費の負担が生活費を圧迫して、住宅ローンの返済ができなくなる恐れがあるから、というものです。
このような記事を目にすると、私は違和感を感じます。
と言いますのも、頭金とは家を購入すうするときに最初に支払う現金であって、子供が成長したときに出費が増えたから使わなくてはならない貯金(自己資金)とは意味が違うんじゃなかと思うのです。
例えば、家を購入するときに1000万円の貯金があるけど、将来何に必要になるか分からないからこのお金は家の購入費用はあてずに貯金したままにしておこうとした場合、頭金0円で住宅ローンを組んだことになります。
この場合では、確かに月々の返済額は頭金を支払った場合よりも多くなりますが、頭金を0円にしたことが原因で数年後に住宅ローンの返済ができなくなってしまう可能性は低いです。
なぜなら、1000万円の貯金を残してありますし、数年後であっても返済し続けている住宅ローンは変化していないからです。
ある時期、子供の教育費がかかり、住宅ローンの返済の負担が大きいとなったら、貯金からお金を教育費に使えば、住宅ローンはこれまで通りに返済するだけの話です。
※住宅ローンの返済額が変化していないというのは、固定金利型の場合です。変動金利型の場合は、返済額が変わっていることもあります。
つまり、ネットにある情報の中には、頭金と貯金(自己資金)を同じものとして考えている、もしくはごちゃごちゃにして考えている場合があるように感じます。
私としては、頭金と貯金は別物として、しっかりと区別して考えるべきだと思います。

頭金とは

家の購入時に、貯金の中から販売会社に支払う現金のこと。
注文住宅会社(ハウスメーカーや工務店など)で家を建てる場合は、家の建築費用の中から、注文住宅会社に支払う現金のこととします。
つまり、
家の建築費用=頭金+住宅ローン

これだけはやってはいけない頭金0円の住宅ローンの借入パターン!

上記の例では、将来を考えた貯金があって、頭金を0円もしくは少額にするパターンでしたから、将来的に住宅ローンで苦しむ可能性は少ないだろうと判断できました。
ここでは、同じ頭金0円でも、これだけは絶対にやってはいけない住宅ローンの借り入れ方について考えたいと思います。
それは、前例とは違い、頭金を用意したくてもその貯金がなく、住宅ローンだけに頼って家を購入してしまうパターンです。
このパターンにおいても、現在は貯金はないものの、例えば年収が500万円以上あって、住宅ローンの返済負担率(返済負担率についてはこちら)が20%以下であるとしたら将来も住宅ローンに苦しむことはないかもしれません。
※もちろん、その他、諸々の条件にもよります。
そうではなく、貯金から頭金が用意できず、年収も余裕がない状態で、返済負担率が高い住宅ローンを組んでしまうことは、将来の生活のことを考えるとリスクが高すぎると思います。
もちろん、未来のことは誰にも分りませんから、例えば年収も順調に増加し、働く会社の経営状態も上々で、健康面もバッチリ問題なく、住宅ローンの返済も余裕ということになっているかもしれません。
ここでお伝えしたいことは、「リスクが高すぎる住宅ローンの借り入れ方は避けたほうが無難である」ということであることをご理解ください。

家を建てるときに頭金は必要か?

頭金には、4つの考え方があると思います。

1 住宅ローンの負担を減らす

家の建築費(購入費)で支払う金額の中で、頭金を多くすれば住宅ローンの借入額をその分少なくすることができます。
つまり、住宅ローンの負担が減るということにつながります。
これは、車の購入を自動車ローンを使ってすることをイメージするとわかりやすかもしれません。
車は自分が欲しいと決めた車を購入するので、購入価格も決まります。
そして、自動車ローンの月々の返済負担を少なくするために、頭金を払います。
頭金を払うことによって借入金を減らし、月々の返済額を少なくする、もしくは返済期間を短くすることができます。

2 利息分を少なくする(総支払額を減らす)

頭金を支払うことで借入金を少なくすれば、当然ですが金融機関に支払う利息分は少なくできます。

3 住宅ローンで毎月の返済額を決めたあとに足りない分を頭金で補う

当サイトでは、住宅ローンの融資額を決める場合には、余裕のある月々の返済額から借り入れる金額を決めることを強くおすすめしています。
月々の返済額がこれだけの金額であるならば、自分のライフスタイルや将来のことを考えてもゆとりがあるであろうと想定できる毎月の返済額をもとに、借入額を決めて家づくりをするという考え方です。
しかし、自分の理想とする家にするためには、その住宅ローンの借入金ではどうしても足りないということもあるかもしれません。
そのときに頭金としての現金を支払うと良いでしょう。
このとき、住宅ローンの融資額を増やして、毎月の返済額をアップさせることは、極力やめておくべきだと思います。
それこそが、無理な住宅ローンの借入となり、将来的に自分や家族の生活を苦しめることになる原因となるからです。
もちろん、貯金を使い果たして頭金にまわすということも無謀であることはご理解いただけるでしょう。
第一優先すべきは、ゆとりある家族の生活ですから、そのことを常に意識して、さらに理想の家に近づけるために頭金をいくらにするかをよく考えるといいでしょう。

4 住宅ローンで最大限借りて足りない分を頭金で補う

住宅ローンを自分の融資条件で借りることができる上限まで借り入れて、さらに自己資金から用意できる頭金をフルに使うパターンです。
良い家にしたい思いが強く、できる限りのお金を家の購入費にあてようという考え方です。
もしくは、注文住宅会社からすすめられるままにお金を用意してしまうパターンです。
住宅ローン返済で苦しむことになる可能性が最も高い危険なパターンといえるでしょう。
最悪の場合、住宅ローン破綻者になりかねない、最も注意しなければならないお金の使い方です。
であるにも関わらず、このような頭金の使い方や住宅ローンの借り入れ方をする人が多いです。

頭金の使い方と住宅ローンの借り入れ方は、業者任せにしないようにしましょう

さて、ここまで読んでいただけたあなたは、頭金と住宅ローンのお金の用意については十分に注意して考えていただけると思います。
さらに注意していただきたいことは、注文住宅会社などの業者の言葉です。
売る側にとっては商売ですから、できるだけ高い買い物をしてほしいと望みます。
さらに、はじめて家を建てる人の場合は、家造りのお金のことに関しては、彼らよりもあきらかに知識も経験もありません。
そんな相手からは、
「一生に一度の買い物ですから少しくらいの無理はした方が後で後悔しませんよ。」
「ほとんどのみなさんが、これくらいの費用はかけていますよ。」
「住宅ローンは他のローンに比べて低金利で借りれる抜群に有利なローンですから、借りれるだけ借りた方がお得です。」
などというようなことを聞かされることもあります。
確かに、まったく嘘を言っているとか、騙しているとかではありませんから、プロの言うことについつい頷(うなず)いてしまうかもしれません。
私としては、家づくりの知識や経験が豊富なプロの意見を聞くことも大切だとは思いますが、相手はあなたの将来のゆとりある暮らしのことまで真剣に考えてはくれていないことを前提にして、資金計画に取り組むことをおすすめしたいと思います。

頭金を支払うポイント

頭金は、貯金があるから0にすることも検討できるのであって、「頭金を払える貯金がないから頭金0円にする」という考えは、将来の生活を考えると危険です。
貯金があってこそ、その中からいくらを何のために頭金として使うかをよく考えることが大切です。
そのためには、この上で説明した「家を建てるときに頭金は必要か?」の項目の中の1~3の頭金の使い方をするべきであって、4については避けることが無難です。

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