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住宅ローンの融資までの流れ

得する住宅ローンの選び方

注文住宅で家を建てる場合の、住宅ローンの融資までの流れを説明します。
注文住宅で家を建てる場合には、家が完成して引き渡しが終わってから、注文住宅会社に建築費用の支払いが始まるわけではなく、注文住宅会社と正式な契約が行われた時点から、注文住宅会社が設定した金額を支払わなければなりません。
その金額は、注文住宅会社で一律ではなく、それぞれに設定していますが、おおむね次のようになっています。

  1. 請負契約時に10%、
  2. 着工時に30%、
  3. 上棟時に30%、
  4. 完成時に30%

このように支払いを行わなければならないのですlが、住宅ローンの実行は、家の建築工事が終わり家の引き渡しが行われてからとなります。
そのため、例えば上記のような支払いをしなくてはならない場合、完成前までに建築費用の70%ものお金を用意しなければならないことになります。
住宅ローンを利用するほとんどの方の場合それだけの自己資金を用意することはできませんから、住宅ローンでは「つなぎ融資」を利用できるようになっています。

つなぎ融資とは

住宅ローンの本審査から正式に融資実行される(建物が竣工して口座にお金が入金されること)までの間、資金が必要になったときに利用される短期の融資です。
つなぎ融資を借入れしている間は、金利のみを支払い、住宅ローンの実行後に、つなぎ融資分を清算します。
通常、つなぎ融資の金利は、住宅ローンの金利よりも高いので、それだけ余計な費用になってしまうことは理解しておきましょう。
注意したいことは、つなぎ融資はどの金融機関でも取り扱いがあるわけではないので、つなぎ融資を利用したい場合は(注文住宅で家を建てる方はほとんどが利用されると思いますが)、取り扱いの有無をよく確認しましょう。

つなぎ融資から住宅ローンを利用するためにも、施主は注文住宅会社と正式契約する前に、住宅ローン会社を決めて、その住宅ローンが利用できるかの審査(仮審査)を通過している状態にしておく必要があります。
では、注文住宅で家を建てる場合の、住宅ローンの融資までの流れを具体的に説明しましょう。

注文住宅で住宅ローンの融資の具体的な流れ

住宅建築の流れ 住宅ローンの流れ
注文住宅会社探し  
注文住宅会社決定・建築プランと見積依頼 銀行探し
建築プランと見積書完成 事前審査
工事請負契約・建築確認申請 事前審査通過
建築確認通過 本審査
工事着工準備 本審査通過
工事着工 住宅ローン契約・つなぎ融資利用
完成 住宅ローン実行

① 住宅ローンの事前審査

住宅ローンの融資を受けるためには、通常2度の審査を受ける必要があります。
1度目の審査を事前審査(仮審査ともいいます)で、注文住宅会社との正式契約前に審査を受けて、住宅ローンが利用できるかを確認します。
2度目の審査は、本審査です。本審査に通ると、正式に住宅ローンの融資契約が行なえます。
事前審査が通過しないと、住宅ローンの融資が受けられないので、注文住宅で家を建てたいと希望しても事前審査が通るまでは、それ以上前に進めることはできません。

住宅ローンの事前審査を受ける手順

住宅ローンの事前審査には、建築する家のプランと見積書が必要です。
つまり、事前審査を受ける段階では、建築を依頼する注文住宅会社(ハウスメーカーや工務店など)が決定しており、さらにプランと、そのプランにかかる費用の建築見積書が出来ていなくてはなりません。
そのプランと見積書を金融機関に提出して、住宅ローンの事前審査を受けることになります。
おそらく、この段階では、建築依頼をする注文住宅会社と家づくりについて細かな打ち合わせや相談もしているはずですから、住宅ローンについても事前審査が
通過する前提の状態にはなっていると思います。
もし、審査について心配や不安がある方は、金融機関の住宅ローン相談窓口で、相談をしてみるといいでしょう。

② 工事請負契約を結び建築確認の申請

無事に住宅ローンの事前審査に通過すると、いよいよ注文住宅会社との正式契約に入ります。
注文住宅会社との契約では、工事請負契約を結び建築確認の申請をします。
その際、ひとつ注意しておきたいことがあります。
工事請負契約書に「ローン特約事項」の記載があることをチェックしてください。

ローン特約とは

現時点では、住宅ローンは事前審査(仮審査)が通過している段階であって、本審査はまだ通過していない状態です。
注文住宅会社とは工事請負契約によって正式契約が行われ、建築に関わる工程が進む状態です。
しかし、住宅ローンの本審査で審査結果がNGとなりローンの融資を受けられなくなった場合、家の建築工事はできなくなってしまいます。
そのような場合は、注文住宅会社に対して違約金の支払いが発生してしまいますが、それを避けるために工事請負契約書の特約事項として「ローン特約」が設定されます。
つまり、ローン特約事項が記載された契約の場合には、住宅ローンの本審査が通らず借り入れができなくなっても注文住宅との契約は白紙撤回され違約金の支払い義務はなくなることになります。

多くの人は、住宅ローンの事前審査が通れば、本審査も大丈夫だろうと思われていますが、本審査が通らないことも少なからずあることを覚えておいて、契約書に「ローン特約事項」の記載があるかをしっかりと確認しておきましょう。

③ 住宅ローン本審査

住宅ローンの本審査は、建築確認がおりてから申し込みます。
建築確認申請の申請者は、建築主(あなた)になりますが、通常、注文住宅会社(ハウスメーカーや工務店)が、建築主の代理人となって申請業務を行ってくれることがほとんどです。
建築確認がおりてから申し込みをした住宅ローンの本審査がOKとなれローン契約をして住宅ローンが実行されます。
以上が、注文住宅で家を建てる場合の住宅ローンの融資までの流れです。

住宅ローンの融資までの流れの中のおさえておきたいポイント

金融機関と住宅ローンを契約して融資を受けるまでは、いくつかのハードルを超える必要があることはおわかりいただけたと思います。
特に気になるのは、第一ハードルの事前審査(仮審査)に合格することではないでしょうか?
私も経験がありますが、事前審査を申請して合否の結果が出るまでは気持ちが落ち着きませんでした。
私の場合は、ひとつめの金融機関の事前申請に通り、その金融機関で住宅ローンの融資を受けることができましたから、事前審査で落ちてしまう経験はしたことがありません。
しかし、もし、事前審査が通らなかった場合は、別の金融機関を選択して申請処理をしなくてはなりません。
現在、住宅ローンの事前審査はネットからでもできるようになり便利になってはいますが、それでも何度も同じような申請をすることは面倒ですし、このようなことは1回で済ませたいものです。
実は、今ネットには、そんな面倒な申請を複数の金融機関に1度の入力で済ますことができるサービスがあるのをご存知ですか?
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